Financiële begrippenlijst

Kopers van 18 tot 35 jaar betalen eenmalig geen overdrachtsbelasting bij aankoop van een woning. Dat maakt de aankoop van een woning voor hen een stuk goedkoper. Vanaf 1 april 2021 geldt aanvullend dat de woning niet duurder mag zijn dan € 400.000. Kopers van 35 jaar of ouder die in de woning gaan wonen, betalen 2%. Beleggers gaan 8% betalen. De overheid wil met deze maatregelen starters en doorstromers meer kansen geven op de woningmarkt. De overheid heeft hiervoor een handige 'infographic' gemaakt. Hieronder vind je daarover extra informatie.

‍Voorwaarden voor de startersvrijstelling overdrachtsbelasting
De koper moet voldoen aan een aantal voorwaarden om gebruik te maken van de vrijstelling overdrachtsbelasting.De koper is meerderjarig (18) en jonger dan 35 jaar
- De koper koopt een woning
- De koper heeft de startersvrijstelling voor overdrachtsbelasting niet eerder ontvangen en verklaart dit schriftelijk
- De koper gaat zelf in de woning wonen (het zogenoemde hoofdverblijfcriterium) en verklaart dit schriftelijk
- De woning is niet duurder dan € 400.000 wanneer de overdracht na 31 maart 2021 is (tot die datum geldt deze woningwaardegrens niet)

‍Vrijstelling geldt bij overdracht woning vanaf 1 januari 2021
Het moment van overdracht bij de notaris is bepalend, niet het moment van tekenen van de koopovereenkomst. De vrijstelling geldt wanneer de overdracht van een woning bij de notaris plaatsvindt op of na 1 januari 2021. Aanvullend geldt de vrijstelling vanaf 1 april 2021 alleen voor woningen van € 400.000  of goedkoper.

‍1 van kopers 35 jaar of ouder: geen vrijstelling over eigen deel
De vrijstelling geldt voor iedere koper afzonderlijk. Is één van de kopers 35 jaar of ouder en de ander jonger dan 35 jaar? Dan betaalt de persoon van 35 jaar of ouder over zijn/haar deel 2% belasting. De persoon die jonger is dan 35 jaar betaalt geen belasting over zijn/haar deel (als hij/zij ook voldoet aan de andere voorwaarden).

‍Woning hoeft niet eerste koopwoning te zijn voor vrijstelling
Voor de vrijstelling maakt het niet uit of de koper al eerder een woning heeft gehad. De woning hoeft dus niet de eerste koopwoning van de koper te zijn voor de vrijstelling.

‍Koper heeft verklaring nodig voor vrijstelling
De koper heeft een schriftelijke verklaring nodig om gebruik te maken van de vrijstelling van overdrachtsbelasting. Daarin verklaart de koper dat hij aan bepaalde voorwaarden voor de vrijstelling voldoet. Dat is de voorwaarde van zelfbewoning en de voorwaarde dat de vrijstelling niet eerder is gebruikt. De koper geeft de verklaring af aan de notaris.

‍8% overdrachtsbelasting vanaf 2021 als woning niet hoofdverblijf is
Kopers betalen vanaf 1 januari 2021 8% overdrachtsbelasting als ze niet zelf in de woning gaan wonen. Bijvoorbeeld als ze de woning:
verhuren;
als vakantiewoning gebruiken;
voor een kind kopen

Wie gebruik wil maken van de vrijstelling, moet de nieuwe woning als hoofdverblijf gebruiken. Dat betekent dat de koper zich inschrijft bij de gemeente en er ook zijn leven opbouwt (zoals sportactiviteiten, school, gebedshuis, kinderopvang, vrienden, familie). Dit kan maar 1 woning zijn. Om die reden vallen tweede woningen en vakantiehuizen, ook als zij niet worden verhuurd, ook onder het 8% tarief. Wooncoöperaties betalen geen 8% overdrachtsbelasting maar 2% wanneer zij huizen van woningcorporaties overkopen. Wat is een pandrecht?

De geldverstrekker wil doorgaans de zekerheid hebben dat je je lening terugbetaalt. Daarom wil hij naast het hypotheekrecht veelal ook een pandrecht. Een pandrecht geef je hem bijvoorbeeld op verzekeringen, (bank)spaarrekeningen of andere rekeningen. Dat betekent dat als je de rente niet betaalt of je lening niet terugbetaalt, de geldverstrekker het geld op deze verzekering of (bank)spaarrekening mag gebruiken om je betalingsverplichting mee te voldoen.

Laat je een huis bouwen, of ga je verbouwen en financier je dat met een hypotheek? De kosten hiervan worden dan meestal betaald uit een bouwdepot.

‍Wat is een bouwdepot?
Je geldverstrekker stort het bedrag dat je via een hypotheek (extra) leent voor nieuwbouw of een verbouwing op een speciale rekening: een bouwdepot. Zo houden ze er zicht op, dat je het alleen uitgeeft voor het doel waarvoor je het leent.

‍Voor welke kosten is een bouwdepot?
Verbouwen of verbeteren van een huis | Het benodigde bedrag voor de verbouwing stort de bank in een depot, vaak na een rapport van een taxateur. Facturen die op de verbouwing betrekking hebben, kun je hieruit betalen. Ook het energiebespaarbudget is een voorbeeld van een depot
‍Nieuwbouw | Bij het bouwen van een nieuwe woning, sluit je bij de notaris een hypotheek af voor de grond en het bouwen van het huis. De grond wordt direct betaald en het bedrag voor de bouw van de woning komt in een bouwdepot terecht. Vervolgens worden er steeds termijnen vanuit dit depot betaald. Deze termijnen zijn gekoppeld aan de voortgang van de bouw van het huis.

Het kan goed zijn dat jij jouw nieuwe woning gedeeltelijk wilt financieren met de overwaarde die je overhoudt na de verkoop van je huidige huis. Maar als die verkoop nog niet rond is, kun jij die overwaarde niet gebruiken. Een overbruggingskrediet biedt dan uitkomst. Deze tijdelijke lening helpt je om die periode, waarin je nog niet kunt beschikken over de overwaarde, te overbruggen.

De regels hiervoor verschillen per geldverstrekker en de looptijd ook. In principe kun je er vanuit gaan dat je het overbruggingskrediet maximaal 1 á 2 jaar kunt lenen. Ook eisen sommige geldverstrekkers dat er in ieder geval al een voorlopig koopcontract is gesloten met de kopers van het huis dat je verkoopt.

Met NHG (Nationale Hypotheek Garantie) ben je zeker van een verantwoorde en betaalbare hypotheek, want hiermee past je financiering binnen de richtlijnen van het Nibud. Bovendien beperk je met NHG de financiële risico’s van een eigen koopwoning. Nu, maar ook in de toekomst. Als je een hypotheek onder NHG sluit staat de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen namelijk garant voor uw lening. Je betaalt hiervoor eenmalig kosten: in 2021 is dat 0,7% van het hypotheekbedrag. Deze kosten kun je aftrekken voor de inkomstenbelasting in box 1.

‍Korting op de hypotheekrente
Omdat NGH ook de geldverstrekker een extra zekerheid biedt, krijg je als koper een korting op de hypotheekrente. Je betaalt NHG wel eenmalige kosten, maar de rentekorting kan deze kosten weer compenseren. Vaak al binnen een jaar.

‍Extra zekerheid
Het voordeel van een hypotheek met NHG is dat je bij betalingsproblemen door scheiding, werkloosheid, arbeidsongeschiktheid en overlijden een beroep kan doen op NHG. Als de woning in zo’n situatie gedwongen moet worden verkocht, kan de restschuld - onder voorwaarden! - worden betaald door NHG.

‍Voorwaarden voor NHG
De zogenaamde ‘NHG-grens’ ligt bij maximaal € 325.000 (in 2021;  in 2020 was dat € 310.000). Daarbij kijkt men naar marktwaarde van de woning, de hoogte van de hypotheek en de koopsom plus  eventuele verbouwingskosten. Wie zijn woning gaat verduurzamen mag met NHG zelfs tot 106% van de marktwaarde lenen, dus maximaal € 344.500,- (in 2020 was dat € 328.600 ). Alles boven de 100% moet je dan wel uitgeven aan energiebesparende maatregelen. Voor meer informatie zie www.nhg.nl of vraag ons kantoor.

‍Onder bepaalde omstandigheden kun je een oude hypotheek-zonder-NHG oversluiten naar een nieuwe hypotheek-met-NHG. Vanaf 2021 gelden hiervoor wel striktere voorwaarden. Wat zegt een BKR registratie?

Het Bureau Krediet Registratie (BKR) houdt bij wie er in Nederland een krediet (lening) heeft. Een ‘gewone’ registratie van een krediet vormt meestal geen probleem bij het aanvragen van een hypotheek, of is juist gunstig. Een negatieve registratie kan wel tot een afwijzing leiden.

‍Wat wordt er vastgelegd door het BKR?
Niet alleen een persoonlijke lening of doorlopend krediet wordt vastgelegd bij het BKR. Ook de ruimte op je creditcard of de mogelijkheid (!) om rood te staan bij de bank staan vermeld, net als een uitgestelde betaling of het kopen op rekening bij een online-winkel. Het gaat dus om al je (mogelijke) schulden, tot en met je mobiele telefoonabonnement (vanaf € 250) en een private lease van je auto. Als je een nieuwe lening wilt, vraagt de geldverstrekker je betalingsgeschiedenis op bij het BKR. Ook bij een hypotheekaanvraag. Enerzijds om te kijken naar je betalingsmoraal, anderzijds om te voorkomen dat je meer geld leent dan verantwoord is. Je lopende leningen beperken dus de ruimte van je maximale hypotheek. Dat geldt ook voor een studieschuld bij DUO, hoewel het BKR die niet registreert.

‍Wat betekent een negatieve BKR registratie?
Het BKR hanteert diverse lettercodes. Sommige daarvan zorgen voor problemen bij het aanvragen van een hypotheek, zelfs nadat de schuld al lang is afgelost. Een A-codering bijvoorbeeld blijft nog vijf jaar van kracht. Deze krijg je overigens pas wanneer je minimaal twee maanden achterloopt met je betaling. Voorkom dus betalingsachterstanden en loop je vast? Spreek dan tijdig wat af over een aangepaste betaaltermijn. Soms vervalt de code dan zodra je weer ‘bij’ bent.

Heb je onterecht een negatieve BKR notering? Neem dan contact op met de instantie die deze negatieve registratie veroorzaakt heeft en vraag hen dit te herstellen. Is de negatieve registratie terecht, dan kun je proberen deze met goede argumenten te laten wijzigen, maar de kans daarop is erg klein.

‍Benieuwd naar jouw registratie?
Via de website van Stichting BKR kun je gratis je kredietoverzicht opvragen. Dit kan digitaal. Vraag je gegevens op en identificeer jezelf met je bankpas via iDIN.

Heb je nog geen vast contract? Je kunt dan je werkgever vragen of hij op zijn werkgeversverklaring wil opschrijven dat hij van plan is om je huidige dienstverband voor 'bepaalde tijd' na afloop om te zetten naar een arbeidsovereenkomst voor 'onbepaalde tijd' (een vaste baan). Voor de meeste geldverstrekkers biedt dat voldoende zekerheid bij het beoordelen van een hypotheekaanvraag.

Ook als er geen zicht is op een vast dienstverband, bestaat de mogelijkheid dat de bank zijn oordeel wil baseren op basis van je gemiddelde inkomen uit de laatste 3 jaar. Dit noemt men wel het 'flexinkomen'. We kunnen tegenwoordig met diverse uitzendorganisaties in overleg treden om een toetsinkomen vast te stellen. We bespreken de mogelijkheden graag met je.

Bij het afsluiten van een hypotheek moet je allereerst kiezen voor een variabele rente of een vaste rente.

‍Variabele rente
Zoals de naam al zegt wijzigt een variabele rente steeds, afhankelijk van de markt. Je profiteert daarbij van dalingen, maar kan ook meer gaan betalen als de rente stijgt. Vaak spreken geldverstrekkers met je af dat ze de rente maandelijks kunnen aanpassen, bij sommige kun je daarover andere afspraken maken.

‍Vaste rente
Bij een vaste rente leg je het percentage dat je gaat betalen voor een bepaalde periode vast, de rentevaste periode. Loopt deze af, dan kun je kiezen voor een nieuwe periode met daaraan gekoppeld rentepercentage bij dezelfde geldverstrekker. Je kunt je dan echter ook breder oriënteren en je hypotheek(deel) - zonder boete - onderbrengen bij een andere partij.

‍Besluit je bij de aankoop van een huis voor een vaste rente? Dan gelden er vaak twee tarieven: de offerterente en de dagrente. Soms kun je ook kiezen voor de ‘dalrente’.

‍Offerterente
Kies je voor de offerterente dan geldt de hypotheekrente die in offerte staat vermeld.

‍Dagrente
Kies je voor de dagrente? Dan geldt het tarief van de datum waarop de hypotheekakte bij de notaris wordt ‘gepasseerd’, als dit lager is dan de offerterente. Je betaalt dan gedurende de rentevaste periode een lager tarief. Is de dagrente hoger, dan blijft de offerterente van kracht.

‍Dalrente
Een dalrente is de gunstigste variant. Daarbij geldt het laagste rentetarief dat jouw geldverstrekker hanteerde tussen het moment van de offerte en de passeerdatum.

Voor de opties van een dag- en een dalrente rekent de bank trouwens wel een kleine opslag.

Via het jaarlijks kostenpercentage (JKP) krijg je een betere vergelijking tussen hypotheekaanbieders. Het JKP is het percentage dat je betaalt inclusief bijkomende kosten én rekening houdend met of je vooraf of achteraf de rente betaalt. Het drukt de totale kosten van de hypothecaire lening uit als jaarlijks percentage. Dat is dus altijd hoger dan de nominale rente (de hypotheekrente). In de berekening van het JKP is een inschatting van de volgende kosten meegenomen:

- Het bedrag dat je jaarlijks aan rente en aflossing betaalt voor de lening
- Plus de kosten die je moet maken om de lening te kunnen krijgen (dat kan variëren, maar denk aan: kosten voor NHG, advies- en bemiddeling, taxatie, inschrijving kadaster, opstalverzekering, overlijdensrisicoverzekering)

Het nominale rentepercentage is het rentepercentage dat u voor uw lening betaalt.In tegenstelling tot de effectieve rente (JKP) is in het nominale rentepercentage geen rekening gehouden met eventuele kosten en met het vooraf of achteraf betalen van de rente.

Een opstalverzekering (ook wel woonhuisverzekering) is verplicht voor iedereen die een koopwoning met hypotheek heeft. De geldverstrekker wil namelijk de zekerheid dat er bij totaal verlies voldoende geld wordt uitgekeerd om de hypotheek te kunnen aflossen. De opstalverzekering moet ingaan op de dag dat de woning wordt overgedragen of opgeleverd. Maar ook als je geen hypotheek meer hebt, is het verstandig een opstalverzekering af te sluiten. Valt jouw woning binnen een complex met een Vereniging van Eignaren (VvE) dan sluit die de opstalverzekering af en kun je extra dure zaken (zoals een luxe keuken) bijverzekeren bij je inboedelverzekering*.

Met een opstalverzekering verzeker je je woning tegen schade door brand, storm en inbraak. Je hebt verschillende soorten dekkingen bij een opstalverzekering.

‍Brandverzekering | Dekking tegen brand, ontploffing en blikseminslag
‍Uitgebreide Gevaren Verzekering (UGV) | Extra dekking tegen stormschade (windkracht 7 of meer), diefstal, vandalisme en neerstortende vliegtuigen
‍Extra uitgebreide Gevarenverzekering (UGV+) | Extra dekking tegen schroei-, zeng- en smeltschade, tegen schade door water dat via de begane grond is binnengestroomd en tegen schade door hak- en breekwerk om een defecte waterleiding op te sporen
‍All-risk verzekering | Extra dekking tegen alle van buiten komend onheil dat beschadiging veroorzaakt, plotseling en onverwacht ontstaan

De 'opstal' bestaat uit je woning en alle onroerende goederen die bij de woning horen: schuurtjes, schuttingen, leidingen, zonnepanelen, centrale verwarming en sanitair. Je kunt ook glas en de fundering meeverzekeren. Echter, vrijwel geen enkele verzekeraar geeft dekking bij verzakking. En niemand bij schade als gevolg van 'catastrofes', zoals aardbeving, vulkanische uitbarsting, atoomkernreactie, overstroming of (burger)oorlog.

‍Wijzigingen doorgeven - inclusief zonnepanelen
Is je huis (flink) in waarde gestegen dan kan het nuttig zijn te (laten) checken of de dekking nog voldoet. Geef ook aan de verzekeraar van de opstalverzekering door dat je zonnepanelen gaat installeren of hebt geïnstalleerd. In de meeste polisvoorwaarden staat vermeld dat je wijzigingen en/of verbouwingen moet melden, daar vallen de zonnepanelen ook onder.

‍*Let op | de spullen in je huis vallen niet onder de opstal; hiervoor sluit je een aparte inboedelverzekering af.

Nadat de hypotheek tot stand is gekomen, schrijft de notaris het hypotheekrecht op de woning in bij het Kadaster. Het Kadaster registreert van al het vastgoed (grond en gebouwen) in Nederland wie welke rechten heeft.

Jouw hypotheek wordt bijgeschreven in ‘het hypotheekregister’. Op een zogenoemde ‘kadastrale kaart’ kun je zien waar precies de grenzen van je erf (stuk grond) lopen. Ook deze registratie geeft de geldverstrekker - en jou - meer zekerheid. De registers van het Kadaster zijn openbaar, iedereen mag deze dus inzien.

Een executieverkoop vindt alleen plaats als je als woningeigenaar schulden hebt bij een geldverstrekker en deze het recht heeft om jouw huis te verkopen om deze schulden te vereffenen. Vaak is dat de hypotheekverstrekker, die jouw huis als onderpand heeft voor het geld dat hij jou heeft geleend. Als je je lening niet meer kunt betalen, proberen we eerst samen met jou een oplossing te vinden. Het is van groot belang dat je dit zo spoedig mogelijk meldt. Misschien is er sprake van een tijdelijke situatie en kunnen er nadere afspraken worden gemaakt. Lukt dat niet, dan kan de geldverstrekker uiteindelijk besluiten je woning (gedwongen) te verkopen. Dit is onderdeel van het hypotheekrecht en wordt  executieverkoop of gedwongen verkoop genoemd. Daarvoor is geen tussenkomst van de rechter nodig en je hebt op dit proces als woningeigenaar geen invloed meer.

‍Restschuld
Levert een executieverkoop niet voldoende op om je schuld bij de geldverstrekker(s) te voldoen? Dan blijf je zitten met een restschuld. Heb je een hypotheek met NHG dan staat de instantie daarachter borg voor deze restschuld. Voldoe je aan hun voorwaarden (!) dan nemen ze deze schuld van je over.

‍Verzekeren
Er zijn verschillende oorzaken die ertoe kunnen leiden dat je de hypotheek (tijdelijk) niet meer kunt betalen. Tegen sommige van die oorzaken kun je je verzekeren, bijvoorbeeld tegen arbeidsongeschiktheid, werkloosheid en/of overlijden. We informeren je daar graag nader over.

De eigenwoningschuld betreft het geld dat je leent voor je woning. De rente die je daarover betaalt, mag je aftrekken voor de belasting in box 1. Je geeft deze specifieke schuld op bij de aangifte inkomstenbelasting. Bij de start is de eigenwoningschuld vaak gelijk aan de hoogte van de hypothecaire lening. Los je daarop af, dan vermindert de eigenwoningschuld.

‍Let op | Deze regeling geldt alleen bij hypotheken of andere leningen voor jouw eigen woning (die je als hoofdverblijf gebruikt). Hij geldt ook alleen als je de lening hebt afgesloten voor de aankoop, het onderhoud of de verbetering van je woning. Of voor de afkoop van rechten van erfpacht, opstal of beklemming.

Verder gelden er bepaalde voorwaarden voor het aftrekken van de belasting op de eigenwoningschuld. Zo is het bij (nieuwe) leningen vanaf 2013 verplicht dat je hier ‘tenminste annuïtair’ op aflost in maximaal 360 maanden. Lineair aflossen mag ook. Gebruik je een deel van de lening om je woning in te richten of voor andere 'consumptieve doelen', dan behoort dat deel niet tot de eigenwoningschuld. De rente over dat deel is daarom niet aftrekbaar.Op de website van de Belastingdienst staat hoe je de aftrekbare schuld kunt berekenen. Kom je er niet uit, vraag het ons.

De overwaarde van je woning is het verschil tussen wat de woning waard is en het restant van je lening. Meer formeel spreekt de Belastingdienst van: de eigenwoningreserve. Die is vooral van belang als je je woning verkoopt en verhuist naar een nieuwe koopwoning.De eigenwoningreserve (overwaarde) is dan
    De verkoopprijs van je oude woning
    min (1) de eigenwoningschuld en
    min (2) de verkoopkosten van de woning*

‍*) o.a. kosten van de makelaar, advertenties en taxatie en het verplichte energielabel

‍Wat kun je (of moet je) ermee?
Wil je bij je nieuwe woning de hypotheekrente weer (volledig) aftrekken? Dan ben je verplicht de overwaarde (eigenwoningreserve) te gebruiken voor de aankoop ervan (zie uitzondering onderaan).Je maximale hypotheek is dan:
    de aankoopprijs van de nieuwe woning
    plus (1) de financieringskosten*
    min (2) de eigenwoningreserve*) kosten voor het verkrijgen van de lening van o.a. de taxateur, notaris, NHG en je adviseur

‍Vraag advies bij verhuizen
Zeker bij het verhuizen naar een nieuwe koopwoning spelen er vele vragen en factoren. Hoe krijg ik een nieuwe financiering rond als het oude huis nog niet verkocht is, of wel verkocht maar nog niet opgeleverd? Kom ik dan in aanmerking voor een overbruggingskrediet? En wat als er sprake is van een ‘onderwaarde’ (dus als de woningwaarde lager is dan de restantschuld)? Is het verstandig (een deel van) mijn hypotheek mee te nemen? Op deze en tal van andere vragen weten wij het antwoord.

‍Overwaarde vrij besteden of 'verzilveren'
De verplichting om de overwaarde in te brengen in je volgende koopwoning vervalt na drie jaar. Bestaat de reserve uit meerdere delen omdat je vaker een eigen woning verkocht, dan geldt dat per deel. De eigenwoningreserve vervalt ook als je overlijdt.

Er zijn ook geldverstrekkers die een (extra) hypotheek mogelijk maken op basis van de overwaarde op je woning. Zo kun je hiervan profiteren zónder te verhuizen. En soms ook zonder dat je maandlasten hierdoor stijgen (er wordt dan niet afgelost en de verschuldigde rente wordt opgeteld bij je lening. Wil je weten wat in jouw situatie verstandig is? Neem dan contact op, we helpen je graag.

Een van de voordelen van een eigen woning is dat deze je kan helpen bij het opbouwen van vermogen. Als de waarde stijgt en je lost af op je lening dan ontstaat er een overwaarde. Dit is geld dat je kunt (moet) inbrengen bij de aankoop van een volgende woning of contant krijgt als je je woning verkoopt en gaat huren.

Wil je verhuizen maar is je huidige woning minder waard dan het restant van je hypotheekschuld? Dan is er sprake van onderwaarde (ook wel: het huis ‘staat onder water’). In dat geval maakt de geldverstrekker het je vaak iets lastiger om een hypotheek te krijgen. De meesten rekenen dan namelijk met maar 90% van de woningwaarde min de uitstaande hypotheekschuld, bij het berekenen van dan maximaal kunt financieren. Er zijn uitzonderingen. Speelt dit in jouw situatie, neem dan even contact op.

Via de verhuisregeling kun je het percentage van je oude lening met een vaste rente kunt meenemen nemen naar je nieuwe lening als je verhuist. Dit is vooral gunstig als de rente voor een nieuwe hypotheek hoger is dan wat je op dit moment betaalt. Vraag ons of je gebruik kunt maken van de verhuisregeling en of dat zinvol is.